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Anwalt Kanzlei Bremen
02.05.2014  | Wohnraummietrecht

Unwirksamer Zeitmietvertrag = Kündigungsverzichtsvereinbarung!


Die durch die Unwirksamkeit einer Zeitmietvertragsabrede entstehende Vertragslüücke kann dadurch geschlossen werden, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Küündigungsverzicht tritt.

In der Praxis werden häufig Zeitmietverträge über Wohnraum abgeschlossen, die nicht den gesetzlichen Anforderungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB genügen. Soweit ein zeitlich befristeter Wohnraummietvertrag nicht die Vorschriften des § 575 I BGB erfüllt, insbesondere keinen der in dieser Vorschriften genannten konkreten Befristungsgründe benennt, ist die Befristungsabrede in dem Zeitmietvertrag unwirksam, mit der Folge, dass sich bislang sowohl die Vermieter- wie auch die Mieterseite grundsätzlich ohne Beachtung der Befristung aus dem Mietverhältnis wieder lösen konnten (die Vermieterseite allerdings nur im Rahmen der Mieterschutzvorschriften). Nunmehr hat der Bundesgerichtshof mit der Entscheidung vom 10.07.2013 (VIII ZR 388/12) klargestellt, dass in diesen Fällen an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht in der Weise tritt, dass eine Kündigung frühestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit möglich ist. Auf diese Weise wird das von beiden Parteien erstrebte Ziel der langfristigen Bindung erreicht. Im Einzelnen:  


In dem von dem BGH entschiedenen Fall hatten die Parteien Folgendes vereinbart:  


„Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 01.11.2004 und endet am 31.10.2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption.“


Mit Schreiben vom 28.02.2011 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.08.2011. Der Vermieter verlangte Räumung. Der BGH stellt in der vorgenannten Entscheidung klar, dass das Räumungsverlangen zurückzuweisen ist. Zwar ist die im Mietvertrag vorgesehene Befristung unwirksam, weil § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB eine solche nur aus Eigenbedarfs- oder Verwertungsgründen zulässt. Damit wird aus dem – unwirksam – befristeten Vertrag ein auf unbestimmte Zeit geschlossener Vertrag. Der BGH stellt abschließend klar, dass in diesem Fall der Vertrag aber nicht ohne Weiteres kündbar ist. Die unwirksame Zeitabrede führt nämlich zu einer Vertragslücke, die im Wege der ergänzenden Auslegung zu schließen ist. Denn die aus dem dispositiven Recht folgende Kündigungsmöglichkeit nach §§ 575 Abs. 1 Satz 2, 573c BGB wird dem Willen der Partei nicht gerecht, der auf eine langfristige Bindung gerichtet ist. Bei der Schließung der Vertragslücke ist maßgeblich, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre. Danach ist die Lücke hier dahin zu schließen, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Verzicht auf das ordentliche Kündigung in der Weise tritt, dass eine Kündigung frühestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit möglich ist. Auf diese Weise wird das ursprünglich von beiden Parteien erstrebte Ziel der langfristigen Bindung erreicht.


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